Телефон диспетчера: 4-06-09 (круглосуточно)

Есть вопрос? Напишите нам!

Непосредственное управление многоквартирными домами как способ реализации прав собственников помещений

Конституция России закрепляет право граждан осуществлять свою власть непосредственно (пункт 2 статьи 3).

Это относится и к осуществлению жилищных прав собственников. 

Соответственно Жилищный кодекс позволяет выбрать собственникам помещений в многоквартирном доме одну из форм управления МКД, в соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ: 

1. непосредственное управление собственниками помещений в доме;
2. управление ТСЖ либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

В настоящее время некоторая часть собственников МКД выбрали одну из форм – непосредственное управление домом, тем самым реализуя своё право на участие и решение вопросов по содержанию и ремонту общего имущества дома напрямую с обслуживающими организациями и ресурсоснабжающими предприятиями.

Данный способ является самым «старым» и проверенным, так как возник, когда жилищно-коммунальное хозяйство ещё не существовало.

В соответствии с положениями ЖК РФ (пункт 1.1. статья 164) при непосредственном управлении МКД, количество квартир в котором составляет более чем 12, собственниками помещений, на основании решения общего собрания указанных собственников, заключается договор с управляющей организацией оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

В данном случае необходимо избрать Совет дома, что и устанавливает статья 161.1 ЖК РФ, который, в свою очередь, будет непосредственно решать вопросы управления домом. Совет наделяется доверительным правом собственников, тем самым представляя их интересы во взаимоотношениях с третьими лицами, какими и являются управляющие организации и ресурсоснабжающие предприятия.

При непосредственном управлении обслуживание общего имущества дома производит управляющая организация, тем самым сохраняя за собой обязательства в силу законодательных актов, в части Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 («Об утверждении Правил содержания общего имущества в МКД и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»).

Весь комплекс услуг по содержанию и ремонту дома управляющая организация оказывает своими силами, как и на сегодняшний день, то есть, по своей сути, существенных изменений по содержанию общего имущества дома не произойдет.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей и т. д. 

Преимущества непосредственного способа управления.

При непосредственном способе управления МКД:
- собственники помещений имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями, которые существуют на настоящее время на основании публичного договора;
- собственники квартир не могут быть отключены от коммунальных услуг за чужие долги;
- каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников; 
- исключается посредник при передаче коммунального ресурса, то есть управляющая организация;
- исключаются убытки от конфликтов законов и подзаконных актов;
- управляющие организации не привлекаются к административной ответственности за некачественно предоставленные коммунальные услуги, тем самым сохраняя денежные средства, полученные от собственников на содержание общего имущества МКД.

Вопросы, возникающие при непосредственном способе управления.

В ближайшее время будет рассмотрен вопрос Минрегионразвития РФ о внесении разъяснений и изменений в ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». В п.п. 2 п. 14 ФЗ № 185 указано, что в программе капитального ремонта принимает участие МКД, находящийся на обслуживании организации, осуществляющей управление МКД и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в домах. В данном случае имеется противоречие норм права, при которой собственнику в многоквартирном доме нужно понимать, что непосредственное управление – это и есть, по сути, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД управляющей организацией на основании заключенного договора.

Заключение

Готовясь к переходу на непосредственное управление, мы тщательно изучили юридическую сторону вопроса, проанализировав опыт других городов и регионов. 
Способ непосредственного управления МКД на сегодняшний день – это наиболее сбалансированные и понятные взаимоотношения между собственниками, обслуживающей и ресурсоснабжающими организациями, так как собственники видят, кому какие средства идут за коммунальные, а в частности, жилищные услуги.

В связи с отсутствием финансовых отношений между ресурсоснабжающей и обслуживающей организациями, последние, в свою очередь, могут более эффективно защищать интересы жителей по качеству предоставляемых услуг (прием заявок, составление актов, обращения в соответствующие органы и др.).

Наличие уполномоченного органа – Совета дома, выбранного из самих жителей, которые активно участвуют в жизнедеятельности своего дома, при непосредственном управлении даёт возможность совместно решать существенные вопросы по обслуживанию общего имущества в МКД. 

Способ непосредственного управления минимизирует риски банкротства управляющих организаций, тем самым даёт возможность оказывать жилищные услуги в полном объёме только теми предприятиями, которые заслуживают доверие самих жителей дома. 

К сожалению, мы не видим пока, чтобы к этой теме было приковано внимание широкой общественности и властных структур, хотя речь идёт об отрасли, которая в значительной степени определяет уровень комфортности жизни.
 

В сложившемся правовом поле выход только один – это переход МКД на непосредственную форму управления.

О. В. СЕВАСТЮК, генеральный директор ООО «УК «Центржилсервис»

В настоящее время вопрос выбора собственниками помещений многоквартирных домов непосредственного способа управления является наиболее актуальным и обсуждаемым.
Существует масса противоречивых мнений о преимуществах и недостатках указанного способа, но, по нашему мнению, положительные стороны заметно лидируют и по истечении времени всё больше находят своё подтверждение.

В сложившихся на сегодня условиях переход на непосредственный способ управления – единственный вариант, позволяющий сохранить стабильность всей системы ЖКХ.

Собственники помещений, управляющие и ресурсоснабжающие организации представляют собой единую систему жилищно-коммунального хозяйства. В том случае, если управляющая организация становится посредником в отношениях между ресурсоснабжающей организацией и собственниками, собственники вынуждены нести дополнительные расходы, поскольку затраты управляющей организации существенно увеличатся с переключением на них всех финансовых потоков. Чем больше средств проходит через счёт управляющей организации, тем больше налог с оборота, платежи банку, штат бухгалтерии, контролеров и т. д. Следовательно, на величину этих расходов уменьшится объём оказываемых управляющей организацией услуг либо увеличиваются расходы собственников. Сегодня ни одна управляющая организация не в состоянии собрать 100% денег за свои услуги, а, следовательно, всегда будет существовать задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, которая из месяца в месяц будет только увеличиваться, что в перспективе приведёт к банкротству управляющей организации. Таким образом, результатом такой схемы взаимоотношений между РСО – УК – собственниками станет отсутствие планомерного выполнения работ (услуг) по обслуживанию многоквартирных домов, поскольку управляющая организация будет вынуждена решать вопросы по уменьшению задолженности перед РСО, а не по планированию работ по текущему ремонту. 
 

При непосредственном способе управления собственники платят за реально потреблённый ими ресурс. При этом ресурсоснабжающие организации заключают договоры индивидуально с каждым собственником помещений в многоквартирном доме, что устраняет риск быть отключенным от ресурса из-за неоплаты другими собственниками данного дома услуг ресурсоснабжающей организации. При этом не нужно каждому собственнику идти в ресурсоснабжающую организацию для заключения договора, поскольку договор считается заключённым с момента подключения абонента к присоединенной сети.

Многие собственники переживают, что при непосредственном способе управления обслуживающая организация снимает с себя ответственность за качество услуг. Однако такие опасения напрасны.

Во-первых, договор оказания услуг и (или) выполнения работ является прежде всего соглашением двух сторон, где одна из сторон – собственники. При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Во-вторых, сегодня существует большое количество нормативных актов, которые обязывают жилищные организации независимо от избранного способа управления многоквартирным домом предоставлять собственникам услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества надлежащего качества и нести ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ.

Таким образом, при непосредственном управлении:

• Изменяется направление денежных средств собственников – непосредственно ресурсоснабжающим организациям, без посредников. 
• Собственника нельзя отключить от света и воды за долги другого собственника. 
• Добросовестные жильцы не платят за недобросовестных. 
• Жилищная организация направляет денежные средства только на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений, а не рассчитывается за коммунальные услуги. В связи с чем непосредственный способ управления многоквартирным домом является наиболее оптимальным для всех участников системы жилищно-коммунального хозяйства.

Источник: ids55.ru